أصدرت شركتا EG MAPS للمنصات العقارية الافتراضية وHUb للاستشارات والتسويق العقاري تقريرًا مفصلًا حول آخر تطورات مشروعات الأبراج بالعاصمة الإدارية الجديدة، حيث أوضح التقرير حجم التطور في كافة المراحل الإنشائية لمشروعات الأبراج التي تنفذها شركات التطوير العقاري بمنطقتي الداون تاون، والـMU7 داخل مشروع العاصمة الإدارية الجديدة.
ومن جانبه، صرح مصطفي محسن الرئيس التنفيذي لشركة EG MAPS، ورئيس مجلس إدارة شركةHUP ، بأن التقرير يرصد حالة التطور التي حدثت في مشروعات أبراج الصف الأول خلال فترة الـ 6 أشهر الماضية داخل مشروع العاصمة الإدارية الجديدة.
وأوضح محسن، أن مشروعات الأبراج تعد منتج عقاري فريد ومختلف يتواجد لأول مره داخل السوق العقاري المصري، مؤكدًا يحاول توضيح مجموعه من الأمور المتعلقة بكافة المراحل الإنشائية لمشروعات الأبراج، وهي تعتبر في غاية التعقيد، لذلك استلزم الأمر تضافر كافة الجهود لكافه الأطراف التالية (مسئولي شركه وجهاز العاصمة الإدارية الجديدة، مطوري مشروعات الأبراج داخل مشروع العاصمة الإدارية الجديدة، الشركات الاستشارية الهندسية المنفذة للتصميمات المعمارية، وشركات المقاولات المنفذة للمشروعات.
ورصد التقرير مجموعة من التحديات التي تواجه مطوري مشروعات الأبراج داخل مشروع العاصمة الإدارية الجديدة خلال الفترة من 2020-2022، وهي: أولًا – من حيث صعوبة استخراج تراخيص الانشاءات من الجهات المنوطة:
– تغير بعض اشتراطات البناء والجراجات والدفاع المدني.
– حداثة فكرة بناء الأبراج الشاهقة داخل جمهورية مصر العربية والمتخصصين المعتمدين دراسات مرورية تأثير الهواء… الخ).
– رغبة بعض المطورين بتعديل الاشتراطات داخل كراسة الطراز المعماري وعدم السماح شركة العاصمة بأي استثناء.
– الاجتهاد الشديد لبعض المطورين أن المشروعات داخل العاصمة تكون علامات التفوق التميز والاستدامة لإضافة الفروق البيعية.
– صعوبة إجراءات منظومة الحجز / التخصيص / التعاقد / تسليم موقع الأرض لبدء إجراءات التراخيص.
– طلب بعض المطورين تعديلات للارتفاعات / الكتلة الكلية للمبنى لتحقيق الجدوى الاستثمارية للمشروع.
– تعدد جهات مراجعة وإصدار التراخيص بالتالي إطالة فترة أي ملاحظة أو تعديل على التصميم.
– إجراءات جائحة كورونا التي تعتبر من الحالات الخارجة عن القياس أو التوقع.
– طرح مناطق كاملة للمطورين دون مراحل الاقل تميز ثم الأكثر تميزا طبقا لدراسات المنافسة وسوق العرض / الطلب.
– التميز مما أجهد جهات الترخيص في متابعة وإصدار التراخيص والتعديلات حسب كراسة الطراز المعماري لكل منطقة.
ثانيا: – من حيث تحديات الحالة العامة للسوق بالعاصمة: –
– عدم وجود منظومة رقابية موحدة على سوق العقار المصري وآليات لتسجيل العقار وضمان حقوق العميل لزيادة الثقة بالعقار داخل جمهورية مصر العربية.
– عدم وجود استراتيجية تسويقية متكاملة / دائمة و متفق عليها لأهمية ودور العاصمة الإدارية للتسويق بالشكل اللائق لمعدلات التنفيذ الحقيقة و مستقبل المدينة.
– امتناع النسبة الأكبر من قدامي مطوري جمهورية مصر العربية ذو الثقة لدى العملاء (المصريين بالخارج / العرب / الاجانب (عن دخول سوق العاصمة.
– عدم وجود ملاءة مالية حقيقية لبعض الشركات المطورة و الاعتماد على تمويل المساهمين أو المبيعات عدم تأسيس الشركة المطورة بالشكل المناسب للاستفادة من عوائد الإعفاءات الممنوحة لمطوري العاصمة الإدارية الجديدة.
– تقديم بعض المطورين المنافسين لمنتجات عقارية صغيرة الحجم لتحقيق اعلي مبيعات غير قابلة للتشغيل مستقبلا.
– الاستعانة أحيانا ببعض الاستشاريين و المعماريين غير المتخصصين في دراسات التشغيل والاستدامة و شروط بناء الابراج.
– اتباع سبل التسويق الغير مدروسة و انفاق تكاليف هائلة بدون دراسة حقيقية للعائد على الاستثمار وتحميل تلك التكاليف في النهاية على تكلفة المشروع.
– الاهتمام فقط بحجم المبيعات و عدم الاهتمام بالمنظومة الداخلية للشركة المطورة و أهداف الشركة المستقبلية و المبادئ العامة.
– الاستعانة ببعض مكاتب دراسات الجدوى قليلة الخبرة في تكاليف الإنشاءات وعدم احتساب اختلاف بناء الأبراج عن غيرها من المباني.
– عدم التزام بعض المطورين المنافسين بالاشتراطات عدم طرح المشروع قبل إصدار التراخيص مما أفسد دراسات جدوى السوق من حيث العرض والطلب
– طرح بعض المطورين لبعض الوحدات بسعر الكاش للتكلفة واحيانا اقل ، ليكون السعر و صغر المساحة الصفة التنافسية بالعاصمة وليس الجودة استعانة بعض المطورين ببعض المسوقين دون خبرة يرقي لمستوي المنتج العقاري بالعاصمة لتحقيق اعلي مبيعات دون الاهتمام بجودة الخدمة قبل وبعد البيع.
– قيام بعض المطورين بإصدار عقود تسويق بنسب عالية للتسويق لمشروعاتهم لجذب المسوقين العقاريين دون احتساب التأثير الكلي على تكاليف المشروع.
– جائحة كورونا و أزمة سلاسل الامداد و تأثيرها على تكلفة الإنشاء.
– الحرب الروسية الأوكرانية و الازمة الاقتصادية العالمية و تداعيات ارتفاع سعر الصرف و تأثيرها على تكلفة الإنشاء.
كما رصد التقرير أيضا الإجراءات المتخذة حاليا من شركة العاصمة لمواجهة التحديات السابق ذكرها، وهي: –
– إعطاء مهلة 6 شهور للمطورين بسبب تداعيات جائحة كورونا.
– دراسة جدولة أقساط الأراضي للمطور الملتزم بجدول التنفيذ الزمني
– عقد اجتماعات دورية مع المطورين كلا على حدة على مستوى الإدارة العليا لتذليل العقبات من جهة شركة العاصمة
– تفعيل منظومة جديدة لاستقبال المستثمرين في شركة العاصمة الإدارية الجديدة.
– إعلان شركة العاصمة وقف الطروحات الجديدة لحين حل أي مشكلات سابقة و دراسة سوق العرض والطلب
– تفعيل منظومة الشباك الواحد لمراجعة و استخراج تراخيص البناء.
– رعاية تنظيم فعاليات تدريبية للمسوقين العقاريين.
– إصدار تعليمات بعدم تسويق المشروعات قبل إصدار التراخيص اللازمة وذلك لمواجهة تحديات تسعير تكاليف البناء على أسس غير سليمة
– إنشاء كيان موحد بشركة العاصمة لإصدار اجراء عدم الممانعة وتراخيص البناء من جهات الإصدار والمراجعة المختلفة (شركة العاصمة / مجمعة / جهاز العاصمة)
– اعتماد بعض الفعاليات والمؤتمرات التسويقية للعاصمة كمدينة متكاملة.
– اشتراك شركة العاصمة مع بعض المطورين لدعمهم و التسويق لمشروعات العاصمة في المعارض الخارجية
– الإعلان عن انتقال العاصمة من مرحلة البناء إلى مرحلة التشغيل و النقل الفعلي للوزارات والهيئات للحي الحكومي دون معوقات كبيرة. -13 السماح للمطورين ببدء مرحلة الحفر والسند بعد استخراج ترخيص الحفر مباشرة دون انتظار الترخيص النهائي للبناء لتسريع وتيرة أعمال البناء.
